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用常使用的估算公式是直接费每平方米造价指标建

时间:2012-04-28 11:08来源:bjzjypx.com 作者:测试专用 点击:
发的项目要持续几年的时间,在这段时间内,市场的变化是不可避免

C市场情况的不确定因素较多

D开发商拟进入一个特殊的市场,而该市场上没有前人的经验可资借鉴

21房地产开发项目可行性研究的重要组成部分包括房地产市场分析与预测。通过
房地产市场分析与预测,开发商可以达到()的目的。

A了解房地产使用者对建筑物功能和设计型式的要求,用以指导项目的规划设计

B了解房地产市场上各类物业的供求关系和价格水平,就拟开发项目进行市场定位
(服务对象、规模、档次、租金或售价水平等)

C了解影响房地产市场的宏观社会经济因素,进而把握投资机会与方向

D了解房地产市场经营的不稳定性和社会政策等带来的风险,并进行分析研究

22房地产市场状况分析,是介于宏观和微观之间的分析。市场现状分析一般要从
()几个方面进行。
A各类房地产投资收益率和房地产开发利润率

B竞争性物业发展状况,包括:政府规划中的房地产开发项目用地的详细情况;规
划建设中的主要房地产开发项目的详细资料;正在开发建设中的房地产项目的各种情况等

C项目用地附近地区土地利用现状、总体规划和专业规划包括市政设施发展规划、
公共配套设施规划、大型公共建筑发展规划、重点商业区或工业开发区发展规划、土地利用
规划等方面的情况
D市场购买者对房地产商品功能的要求,购买者的职业、年龄、受教育程度,现居
住或工作地点的区位分布,投资购买和使用购买的比例

23影响房地产投资的信息或房地产投资过程中与市场分析相关的信息主要分为(
)几个类型。
A与房地产相关的可能预测不到的投资风险,给投资带来的风险

B与投资项目直接相关的信息,它影响着投资者的具体投资决策

C与整个宏观市场相关的经济、人文信息,这些信息对于房地产投资者的影响虽然
是间接的,但对投资者选择投资方向、确定投资的宏观区位有着重大的影响

D房地产市场运作过程中产生的直接信息,这些信息对于投资者确定房地产投资的
类型、选择具体区位和进入市场的时机,对于政府把握房地产市场状态、宏观管理房地产市
场起着重要作用。
24房地产市场分析报告大纲主要包括摘要、概述、需求分析、供给分析、竞争分
析和市场占有率分析,其中竞争分析中需要列出与竞争有关的项目功能和特点,它包括(
)。
A了解每一细分市场下使用者的愿望和需要B描述计划建
设中的竞争性项目
C描述已建成或正在建设中的竞争性项目(价格、数量、建造年代、空置、竞争特
点)
D按各细分市场结果,分析对竞争项目功能和特点的需求状况,指出拟建项目应具
备的特色
25土地费用是指为取得项目用地使用权而发生的费用。由于目前存在着有
偿出让
转让和行政划拨两种获取土地使用权的方式,故对土地费用的估算要就实际情况而定,一般
情况下,土地费用主要包括()。
A土地使用权出让金
B土地征用费,主要有土地补偿费、土地投资补偿费、人员安置补助费、新菜地开
发基金、土地管理费、耕地占用税和拆迁费等

C城市建设配套费用,是因政府投资进行城市基础设施建设而由受益者分摊的费用

D拆迁安置补偿费,实际包括拆迁安置费和拆迁补偿费两部分费用
※计算型(无)(三)判断题

1综合研究建设项目的技术先进性和适用性、经济合理性和建设的可能性与可行性
,由此确定该项目是否应该投资和如何投资等结论性意见,为决策部门最终决策提供可靠的
、科学的依据,并作为开展下一步工作的基础。()

2可行性研究是在投资前期所做的工作,它分为投资机会研究、初步可行性研究和
详细可行性研究三个工作阶段,每阶段的内容逐步由浅到深。()

3可行性研究的调查研究主要从市场调查和社会调查两方面进行。()

4无论是房地产的开发投资还是置业投资,或者是政府管理部门对房地产业实施宏
观管理,其决策的关键在于对房地产投资的风险进行预测并有效进行防御。()

5房地产市场首先要就影响整个房地产市场的宏观因素进行分析。投资者首先要考
虑国家和地方的经济特性,以确定区域整体经济形势是处于上升阶段还是衰退阶段。
()
6从房地产开发的角度来看,市场分析最终要落实到房地产开发物业的经营环境。
()
7如果是住宅开发项目,那么市场分析将包括与房地产代理机构、物业管理人员特
别是住户的沟通,以了解开发项目周围地区住宅的供求状况、价格水平,对现有住宅的满意
程度和对未来住房的希望,以确定所开发项目的平面布置、装修标准和室内设备的配置。()

8兴建写字楼项目,要研究当前写字楼产业的销售情况,还要考虑到研究
项目所处地段的交通方便程度。()

9房地产市场分析的物业类型不同,其对信息的要求却可以相同。()

10房地产市场交易方面的信息包括政策信息、市场吸纳周期与吸纳率、房
地产税收等方面的信息。()

11企业内部数据指企业从事房地产经营过程中所产生的信息,主要包括会计报表
与财务报告、销售业绩报告、顾客反馈意见等方面所记载的数据,是市场分析的基本信息,
市场分析人员应充分利用这些内部信息。()。

12外部数据主要包括加工信息和通过市场分析人员的市场调查所获得的原始信息
。其中原始信息需要由市场分析人员根据市场分析的目的,通过专家访谈、座谈会、问卷调
查、电话访问、现场查勘等方式自行调查收集。()

13定量预测主要依靠人们的经验、专业知识和分析能力,参照已有的资料,通过
主观判断,对事物未来的状态如总体趋势、发生或发展的各种可能性及其后果等做出分析与
判断。()
14定性预测的基本思想是根据过去和现在的有关客观历史数据,从中鉴别出其发
展的基本模式,并假定其不变,由此建立数学模型,用以定量描述预测对象未来的状态或发
展趋势。()
15房地产市场预测是指运用科学的方法和手段,根据房地产市场调查分析所提供
的信息资料,对房地产市场的未来及其变化趋势进行测算和判断,以确定未来一段时期内房
地产市场的走向、需求量、供给量以及相应的租金售价水平。()

16前期工程费是指直接用于工程建设的总成本费用,主要包括建筑工程费、设备
及安装工程费和室内装饰家具费等。()

17室内工程费包括锅炉房、热力站、变电室、煤气调压站、自行车棚、信报箱等
建设费用。()
18附属工程费包括自来水、雨水、污水、煤气、热力、供电、电信、道路
、绿化、环境卫生、室外照明等的建设费用。()

19单位指标估算法是指以基本建设单元的综合投资乘以单位指标数得到项目或单
项工程总投资的估算方法。()

20概算指标法采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算指标计算整个
工程费用。常使用的估算公式是:直接费=每平方米造价指标×建筑面积,主要材料消耗量
=每(责任编辑:admin)
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